Jos van Kranen
Voor Verenigingen van Eigenaren is het sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden teneinde (groot) onderhoud uit te kunnen voeren en het pand in acceptabele bouwkundige toestand te kunnen behouden. Aangeraden wordt dit reservefonds te baseren op een onderhoudsplan dat minimaal 25 jaren omvat. De achterliggende gedachte hierbij is dat achterstallig onderhoud aan panden en onevenredige stijging van de servicekosten dient te worden voorkomen.
Echter, het gebeurt regelmatig dat een VvE werkt met een onderhoudsplanning waarvan de horizon reikt tot minder dan 25 jaar, soms wel tot minder dan 15 jaar. De overweging om een dermate korte tijdshorizon aan te houden is hierbij vaak ontstaan uit het oogpunt van kostenbesparing en/of vanwege weerstand van de leden tegen ´te hoge´ servicekosten of verhoging hiervan.
Hoewel kostenbesparing altijd interessant klinkt valt deze overweging ten strengste af te raden. Een goed onderhoudsplan bevat alle (gemeenschappelijke) bouwdelen van een pand waarvan onderhoud in te schatten is, denk hierbij bijvoorbeeld aan onderhoud van schilderwerk en het vervangen van dakbedekking. Voor elk element is een (theoretische) onderhoudscyclus in jaren uitgedrukt. Schilderwerk van houten delen heeft een onderhoudscyclus van slechts zes a zeven jaar, echter heeft dakbedekking een levensduur van gemiddeld 25 jaar. Indien er wordt gewerkt met een onderhoudsplan van minder dan 25 jaar valt deze werkzaamheid buiten de planning en wordt hier niet voor gespaard. Gevolg hiervan is dat er enkele jaren later, afhankelijk van de staat van het bouwdeel en het moment dat er een actualisatie van het onderhoudsplan plaatsvind, een risico bestaat dat de maandelijkse servicekosten per appartementsrecht verhoogd dienen te worden. Hierbij geldt: hoe korter de tijdshorizon van het onderhoudsplan, des te groter het risico is dat er op termijn een zeer grote verhoging van de servicekosten tegemoet kan worden gezien. Onderhoud kan namelijk niet eeuwig doorgeschoven of uitgesteld worden met het oog op achterstallig onderhoud.
Omdat de meest gangbare bouwdelen waar onderhoud aan gepleegd dient te worden een levensduur van 25 jaar of minder hebben wordt aangeraden een onderhoudsplan van minimaal 25 jaar te laten opstellen. De meest ideale situatie is een onderhoudsplan met een horizon van 50 jaar, zodat alle bouwdelen minstens eenmaal voorkomen op de planning en het risico op servicekostenverhoging wordt geminimaliseerd.
Heeft uw VvE een onderhoudsplan met een tijdshorizon van minder dan 25 jaar en hoe denkt u in de toekomst om te gaan met eventuele servicekostenstijging t.b.v. onderhoud?
