Wanneer u een appartementsrecht koopt, wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Samen met de andere eigenaren bent u verantwoordelijk voor het onderhoud en het beheer van het gebouw. Maar hoe worden beslissingen eigenlijk genomen? Mag het bestuur alles bepalen, of heeft u als eigenaar het laatste woord?
Op deze pagina leggen we uit hoe het besluitvormingsproces binnen een VvE verloopt, van stemrecht tot quorum.
De Algemene Ledenvergadering (ALV) is de baas
Het belangrijkste om te weten is dat het bestuur van de VvE niet de hoogste macht heeft. Het hoogste orgaan binnen de VvE is de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dit is de vergadering waarbij alle eigenaars welkom zijn.
Het bestuur (of de beheerder) voert slechts uit wat er tijdens de vergadering door de eigenaars is besloten. Of het nu gaat om het vaststellen van de begroting, het plegen van groot onderhoud of het schilderen van de kozijnen: de vergadering beslist.
Hoe werkt het stemrecht?
In de vergadering wordt gestemd over voorstellen. Niet elke eigenaar heeft per se één stem. Hoeveel stemmen u heeft, staat vastgelegd in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
- Breukdelen: Vaak is het stemrecht gekoppeld aan de grootte van uw appartement (het breukdeel). Een eigenaar van een groot penthouse heeft dan meer stemmen (en betaalt vaak meer servicekosten) dan de eigenaar van een kleine studio.
- Aantal stemmen: In de akte staat precies hoeveel stemmen elk appartementsrecht vertegenwoordigt.
Welke meerderheid is nodig?
Niet voor elk besluit is dezelfde meerderheid nodig. Het modelreglement dat op uw VvE van toepassing is, bepaalt welke eisen er worden gesteld. We onderscheiden drie soorten meerderheden:
1. Volstrekte meerderheid (50% + 1)
Voor de meeste dagelijkse besluiten is een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen nodig. Dit geldt bijvoorbeeld voor:
- Het vaststellen van de jaarrekening.
- Het goedkeuren van de begroting.
- Regulier onderhoud.
Bij deze stemming telt de helft van de uitgebrachte stemmen plus één. Zijn er 20 stemmen uitgebracht? Dan zijn er 11 stemmen ‘voor’ nodig om het voorstel aan te nemen.
2. Gekwalificeerde meerderheid (Versterkte meerderheid)
Voor ingrijpende beslissingen stelt de wet of het reglement strengere eisen. Vaak is hier een meerderheid van 2/3 of 3/4 van de stemmen voor nodig. Dit geldt bijvoorbeeld voor:
- Het wijzigen van de statuten.
- Verbouwingen die buiten het normale onderhoud vallen (verbeteringen of vernieuwingen).
- Het aangaan van grote leningen.
Bij dit soort besluiten geldt vaak ook een quorum-eis.
3. Unanimiteit (100%)
In zeer uitzonderlijke gevallen, zoals het wijzigen van de breukdelen in de splitsingsakte zonder medewerking van de hypotheekverstrekkers of de rechter, is unanimiteit (instemming van álle eigenaars) vereist.
Wat is een Quorum?
Voor zware besluiten (zoals statutenwijziging of grote verbouwingen) is het niet genoeg om alleen een meerderheid te halen; er moeten ook voldoende eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Dit noemt men het quorum.
Vaak moet minimaal 2/3 van het totaal aantal mogelijke stemmen op de vergadering aanwezig zijn. Is de opkomst te laag? Dan kan er geen geldig besluit worden genomen, zelfs niet als iedereen die aanwezig is ‘voor’ stemt.
De Tweede Vergadering
Wordt het quorum niet gehaald? Dan moet er een tweede vergadering worden uitgeschreven (meestal binnen 2 tot 6 weken). In deze tweede vergadering vervalt de quorum-eis en kan er besloten worden met de vereiste meerderheid, ongeacht hoeveel eigenaars er aanwezig zijn.
Wat als u het niet eens bent met een besluit?
Bent u het absoluut niet eens met een besluit dat door de VvE is genomen? En is het besluit in strijd met de wet, de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid? Dan kunt u het besluit laten vernietigen door de kantonrechter.
Let op: U moet dit verzoekschrift indienen binnen één maand nadat u kennis heeft kunnen nemen van het besluit. Snel handelen is dus vereist.
Samenvattend
- De ALV beslist, het bestuur voert uit.
- Kijk in uw splitsingsakte voor uw aantal stemmen.
- Voor standaardzaken is 50% + 1 van de stemmen genoeg.
- Voor grote zaken is een versterkte meerderheid én een minimale opkomst (quorum) nodig.